Ingatlan értékbecslés

Mi az az ingatlan értékbecslés és mi a célja?

Valljuk meg őszintén, sokan nem tudják, mit is jelent pontosan az ingatlan értékbecslés vagy hogy, mire is jó ez a szolgáltatás. Ebben az összefoglalóban, minden felmerülő kérdésére választ kaphat.

Egy ingatlan értékbecslésére például akkor lehet szükségünk, ha eladnánk vagy vásárolnánk ingatlant ( lakás, ház, üzlethelyiség, telek, raktár épület, gyártóüzem, vendéglátó egység, stb. ), ha örököltünk, ajándékoznánk, gyámügyi eljárás esetén, ha hitelt vennénk fel vagy vagyonmegosztás esete áll fenn, akár válás, akár más okból kifolyólag és szeretnénk pontosan tisztában lenni az ingatlan értékével.

Vásárláskor ez az igényünk szinte természetesnek és alapvetőnek gondolható. De tapasztalatom szerint ingatlan eladáskor már nem. Sokan úgy próbálják értékesíteni lakásukat vagy házukat, hogy megnézik, a környéken, mások mennyiért hirdetik a sajátjukat. Sajnos, ez nem mondható mindig célravezetőnek, mert ezek az árak igencsak félre vezethetik a tulajdonosokat.

Az ingatlan értékbecslés komoly segítséget jelenthet eladáskor vagy vásárláskor

Mert mit is csinál egy ingatlan értékbecslő? Az ingatlan értékelés szakmai szabályai alapján felméri, megbecsüli az ingatlan piaci értékét, tehát azt az árat, amennyiért a lehető legoptimálisabban értékesíthető az ingatlan az eladás időpontjában. Azaz, a piaci érték az az összeg, amit legvalószínűbb hogy az ingatlanért hajlandóak adni, és nem az átlagos ár és nem a legmagasabb ár, amit egy-egy környékbeli hirdetésben láthat. Egyre több eladó él ezzel a lehetőséggel, mert ráébredtek, hogy így sokkal hatékonyabb az értékesítés.

Az ingatlan értékbecslés menete

Cégünk az ingatlan értékbecslést az európai unió tagállamaiban működő hivatalos szervezet, a TEGOVA vagyonértékelési útmutatójának, módszertani elveinek – Európai Értékelési Szabvány (EVS 2016, 2020), a RICS (Royal Institution off Chartered Surveyors) az IVSC (International Valuation Standards Committee) irányelveinek megfelelően, figyelembe véve a 26/2005.(Vlll. 11.) PM rendelettel módosított 25/1997.(VIII.1.) PM rendelet és az 54/1997.(Vlll.1.) FM rendeletben rögzített módszertani elvek szerint végzi.

Értékbecslés során számos szempontot kell figyelembe venni. Például az ingatlan műszaki paramétereit, vannak-e károsodások, kivitelezési hibák, mekkora az alapterület nagysága, milyenek az épületgépészeti megoldások, milyen a komfortfokozata, mennyi a helyiségek száma, milyen a belső elrendezése, mikor épült vagy újították fel, milyenek a telek adottságai, milyen az elhelyezkedése, fekvése a településen belül, milyen infrastruktúrális paraméterekkel rendelkezik, milyen a megközelíthetősége, milyenek a közlekedési viszonyok a környéken, de ugyanígy fontos szempont a szomszédság, vagy a kilátás is, milyen az átépíthetősége vagy az átalakíthatósága, bővíteni lehet-e és végül, hogy milyen jogi viszonyokkal rendelkezik az eladni kívánt ingatlan. Ezek mind – mind befolyásolják egy ingatlan piaci értékét. Talán már ebből is látható, miért nem releváns a környék ingatlanhirdetéseiben látható árak.

Az értékbecslés folyamata a kapcsolatfelvétel és időpont egyeztetés után a legfontosabb szakasszal folytatódik, méghozzá a helyszíni felméréssel, mert csak ennek segítségével lehet a fentebb felsorolt tényezőket pontosan meghatározni. Ennek során bejárjuk és megtekintjük az ingatlant és környékét, illetve teljes körű fotós dokumentációt készítünk a tapasztaltakról. Ez maximum fél órát vesz igénybe. A gyorsabb folyamathoz jó, ha elő van készítve számunkra az ingatlan tulajdoni lapja és alaprajza is.

Az ingatlan értékbecslés menete az időpontegyeztetéssel indul

Ezután megkezdődik a számolás, azaz az ingatlan pontos piaci értékének megállapítása különböző matematikai és szakmai módszerek segítségével. Előre elmondjuk azt is, hogy mikorra tudjuk elkészíteni az értékbecslési teljes dokumentációt, amit aztán természetesen postai úton el is küldünk a megbízóinknak.

Legtöbbször a Piaci összehasonlító adatokon alapuló forgalmi értékbecslés módszertanát követve határozzuk meg egy ingatlan értékét. Mit jelent ez? Az értékbecslés a piaci környezet alapos tanulmányozásával kezdődik, azaz, a már korábban, megtörtént adás-vételek alapján megkezdjük az összehasonlítást. Ez gyakorlatilag ugyanaz, mint amit a nem ingatlan típusú befektetések piacán is elvégeznek, hiszen például a részvények árát is befolyásolják a tranzakciók. Az ingatlan értékbecslés során alkalmazott összehasonlítás viszont ennél sokkal összetettebb folyamat, de tulajdonképpen ugyanezen az elven működik.

Ezeken kívül még a nettó pótlási költségen alapuló vagy a hozamszámításon alapuló módszert is alkalmazhatjuk, attól függően, hogy milyen típusú ingatlanról és milyen céllal történik az ingatlan értékbecslés.

Ezek mind – mind szigorúan dokumentált, alátámasztott és hiteles számítások.

Mikor lehet szükség hivatalos értékbecslésre?

A jelzálog alapú hitelkérelmek esetén lehet erre a szolgáltatásra is szükség például. A feladatunk ilyenkor, hogy megállapítsuk a fedezetül szolgáló ingatlan forgalmi vagy piaci értékét, illetve a bank számára elengedhetetlenül fontos hitelbiztosítéki vagy menekülési értéket is. A bankok, hitelintézeti intézmények ugyanis az ingatlan értékbecslésének az eredményétől teszik függővé a maximálisan adható hitelösszeget. Az esetleges csalások megelőzése miatt ilyen esetekben a bankok mindig egy általuk kijelölt, a hiteligénylő számára teljességgel ismeretlen szakértőt bíz meg az értékbecsléssel. Tehát, az előbbiekben ismertetett helyzetekkel ellentétben, ilyenkor az ügyfélnek nincs „szabad keze” szakértőt választani és megbízni egyet, ilyenkor csak és kizárólag a bank döntése, ki végzi az ingatlan értékbecslését. Az ingatlan értékének pontos felmérése elengedhetetlen része a hiteligénylésnek.

A hivatalos értékbecslés hitelfelvételkor elengedhetetlen

Hivatalos értékbecslésre akkor is szükség lehet, amikor szabad felhasználású hitelt szeretnénk felvenni ingatlanfedezettel. A hiteligénylő ilyenkor pontosan szeretne tisztában lenni azzal, hogy mekkora összegű hitelre számíthat.

Fontos kiemelnünk, hogy attól függően, hogy melyik banktól szeretnénk hitelt felvenni, az értékbecsléssel kapcsolatos elvárások a bank részéről különbözőek lehetnek.

Az értékbecslést végző szakember a bank megkeresése után mindig annál a személynél jelentkezik, aki a bankkal felvette a kapcsolatot hiteligényléssel kapcsolatban. Az értékbecslő cég a szakvéleményét meghatározott időn belül eljuttattja a bank részére.

A forgalmi érték mellett hiteligénylés esetén a bank a hitelbiztosítéki vagy menekülési vagy likviditási értékre is kíváncsi. Ezek az adatok a közjegyzői okiratba is belekerülnek, hogy ha az adós valamiért nem tudna fizetni, meg legyen határozva hogy mi az a minimum érték, amiért a bank árverezéssel kiszállhat az ügyletből, illetve az sem elhanyagolható tényező, hogy az adott ingatlan mennyire forgalomképes, azaz mennyi idő alatt lehet eladni.

Talán a fentiekből is látszik, hogy a szakvélemény mennyire fontos, mennyire alaposan kell elvégezni, mert ez általában egy több oldalas és részletesen megírt „jelentés”, amely kitér a fent leírtakra. Tartalmazza az összes elérhető hivatalos dokumentum másolatát, például tulajdoni lapot, térképmásolatokat, társasházi alapító okiratot.

Az értékbecslés ára

Az ingatlan értékbecslés ára változó lehet, és függ az ingatlan típusától, az alkalmazott értékbecslési módszertől, valamint az értékbecslést végző szakember tapasztalatától is. Az árak általában néhány tízezer forinttól akár több százezer forintig is terjedhetnek. Azonban fontos megjegyezni, hogy bár a szolgáltatás költsége jelent, az ingatlan eladása vagy vásárlása során mindenképpen meghozhatja a befektetett pénz megtérülését. Emellett a pontos piaci érték ismerete nagy előnyt jelenthet az ingatlan eladás vagy vásárlás mellett – mint fentebb már említettem – akkor is, ha hitelt szeretnénk felvenni céges célra vagy saját magunknak. Összességében tehát az ingatlan értékbecslése egy fontos befektetés lehet az ingatlantulajdonosok és -vásárlók számára.

Összefoglalva:

Az ingatlan értékbecslés egy olyan szolgáltatás, amelyet magánszemélyeknek és cégeknek kínálunkk. Ez hatalmas segítseget jelenthet az ingatlannal kapcsolatos döntések meghozatalában. Ha ingatlant venne vagy eladna, vagy éppen hitelt venne fel, akkor fontos, hogy tudjuk, mekkora is a pontos piaci értéke.

Ön Pontosan tudja, mennyit ér az ingatlana? Ha nem és szeretné tudni, segítségre van szüksége, jól jöhet egy profi segítség. Keressen minket bátran!