Az ingatlanpiacra jelenleg számos negatív tényező hat. Ilyen például a nemzetközi energiahelyzet, a nehezebb gazdasági környezet, a 2023 során várhatóan csökkenő reálbérek, valamint a meredeken emelkedő kamatkörnyezet és ezáltal visszaeső hitelezés. A kedvezőtlenebb kilátások és a magasabb kötvényhozamok miatt az ingatlanpiaci befektetői aktivitás is csökkenhet. Mindez az ingatlanárak mérséklődését vetíti előre 10 éves masszív áremelkedést követően. Rendszerszinten azonban nincsenek rákényszerítve a lakástulajdonosok az értékesítésre, így a kereslet gyengülésével párhuzamosan lecsökkenhet a tranzakciószám. Aki viszont gyorsan akar eladni, főleg nagy méretű, korszerűtlen ingatlant, az nagyobb alkura is kényszerülhet.
A magasabb energiaárak és üzemanyagárak egyaránt rombolják a fizetőképes keresletet.
A béremelkedés ütemét várhatóan meghaladó infláció a reálbérek csökkenéséhez vezet. Emellett az elmúlt hónapokban mért 45 százalékhoz közeli élelmiszerinfláció érdemben megemeli az inflációs várakozásokat.
Kevesebb juthat lakásvásárlásra. A háztartások óvatosabbá válhatnak és elhalaszthatják az ingatlanvásárlást. A kereslet gyengülése visszahúzza az ingatlanárakat is.
Hitelpiac
A 10 százalék környezetébe, illetve felé emelkedő jelzáloghitelkamatok következtében gyengül a hitelkereslet.
Az új hiteleknél megugró havi törlesztőrészleteket kevesebben tudják bevállalni, illetve az aktuális szabályozás sem engedi a jövedelemhez képesti túlzott eladósodást. A bankok is szigorítanak a hitelezési feltételeken, ami szintén visszafogja a hitelfolyósítási aktivitást.
A jelzáloghitelkamatok rövidtávon stagnálhatnak vagy kismértékben emelkedhetnek. Várhatóan 2023 második felétől indulhat meg egy fokozatos csökkenés a kamatkörnyezetben.
Ezáltal a hitelkereslet is mérsékeltebb lehet 2023 során. Ez szintén visszafogja az előző években tapasztalt ingatlanpiaci áremelkedést.
Az állami támogatások hatása az ingatlanpiacra
2022 végén több olyan támogatást is meghosszabbítottak, amelyek nélkül a lakáspiacot kisebb forgalom és jobban csökkenő árak jellemezték volna 2023-ban. Noha a korábbi évekhez képest a támogatások értéke jelentősen elinflálódott, még mindig jelentős segítséget jelentenek.
2024 végéig továbbra is igényelhető a babaváró kölcsön és a falusi CSOK, ami az első lakásvásárlóknak és a kisebb településen élőknek nyújthat nagyobb segítséget. Az intézkedésekkel többen nyerhetnek, mint ahányan a támogatásokat igénylik.
Az április végéig érvényes kedvezményes gáztarifa pedig az átlag felett fogyasztó ingatlanok tulajdonosainak kedvez. Emiatt vélhetőleg kevesebb kényszerértékesítésre kerül sor 2023-ban, ami a lakásáraknak is támaszt adhat.
Az állami lakástámogatások meghosszabbítása tompítja a kedvezőtlen piaci tendenciák vevőkre és eladókra gyakorolt hatásait.
Tulajdonképpen a CSOK-ból, a mellé felvehető fix 3%-os hitelből és a Babaváróból összerakható 35 millió forint. Sőt, van még ÁFA-visszatérítés: 5 millió forint. Ehhez jön az illetékmentesség, tehát az állam még mindig jócskán támogatja a magyar ingatlanpiacot.
A babaváró nem csak a gyermeket tervezőknek segíthet. A támogatás 2024 végéig történő meghosszabbítása a lakáspiac nagy részét is mozgásban tarthatja. Magyarországon tíz emberből kilenc saját tulajdonú ingatlanban lakik, így a költözéssel járó lakásvásárláshoz szükség van a meglévő ingatlan értékesítésére is. Mivel a költözési és eladási láncolatok végén általában az első lakásvásárlás előtt álló fiatalok állnak, ezért a babaváró támogatás meghosszabbítása nem csak az igénylőket hozza helyzetbe.
A falusi csok hatása már eddig is elég látványosnak mondható, hiszen a támogatás bevezetése óta eltelt három és fél évben az érintett településeken az átlagos négyzetméterárak 121 százalékkal nőttek. Éppen ezért, most már nem lehet csupán falusi csokból, szinte önerő nélkül házat venni/felújítani (az építőipari árak is megtöbbszöröződtek 2019 óta), de továbbra is jelentős az ingatlanpiaci forgalomélénkítő hatása.
A CSOK mellé felvehető fix 3%-os hitel viszont pozitívan hat a hitelezési piacra, hiszen az jelentősen megkönnyíti a hitelfelvételt a jogosultaknak, ezáltal az adásvételek száma is kevésbé csökken.
Az ingatlan befektetői szemmel
Az ingatlanpiacot övező kockázatok és számos vonzó alternatív befektetési lehetőség miatt a befektetői kereslet visszafogottan alakulhat a lakáspiacon.
A lakossági állampapírokkal például 10 százalék feletti várható hozamok érhetők el. Az inflációkövető Prémium Magyar Állampapír futamidejének első két évében 35 százalék körüli várható hozammal kecsegtet.
Ezzel szemben, egy ingatlan megvásárlásán és kiadásán realizálható bruttó éves hozam 3,5 százalék körül alakul. Ez két év alatt 7 százalék, amely durván az egyötöde az inflációkövető állampapír hozamának.
Az ingatlanbefektetések esetében az ingatlanárak változása is befolyásolja a fenti 3,5 százalékos éves hozamot, amely a kiadásból keletkezik.
Közel 10 éves masszív ingatlanpiaci áremelkedés után a jelenlegi nehezebb gazdasági környezetben negatív árkorrekció várható. Áremelkedésre mindenesetre nem számítunk!
Befektetői szemmel tehát a mostani árszinteken nem tűnik jó üzletnek lakást vásárolni és kiadni. Ez szintén a kereslet mérséklődésének irányába mutat.
Minek csökkenhet az ára?
A gyengébb ingatlanpiaci kereslet az egész piacra kihat, azonban vannak olyan szegmensek, melyek jelenleg kevésbé vonzóak, így esetükben nagyobb lehet a negatív árkorrekció.
Az energiaválság hatására egyértelműen felértékelődött az ingatlanok energetikai besorolása, mostanra már az egyik fő szempont lett az energiahatékonyság, azaz a fizetendő rezsi.
A magasabb energiaárak és felújítási költségek miatt a nagyobb méretű, korszerűtlen, felújítandó lakások és házak esetében a legnagyobb az áresés kockázata. Ebben a kategóriában nyúlhatnak ki a legjobban az értékesítési idők, ezáltal itt alakulhat ki a legnagyobb túlkínálat. Aki gyorsan akar eladni vagy nagyméretű, korszerűlen ingatlant értékesítene, annak jó eséllyel nagyobb alkuval kell számolnia.
Ezzel szemben a felújított, energiahatékony és kisebb méretű otthonok értékállók, az ilyen lakások esetében még mindig tapasztalható nominális áremelkedés.
Összességében, rendszerszinten azonban nincsenek rákényszerítve a lakástulajdonosok az értékesítésre, így a kereslet gyengülésével párhuzamosan a tranzakciószám csökkenése várható az egész piacon.
forrás: novekedes.hu, portfolio.hu, MNB