Már 2022 második felében láthattuk, hogy megváltoztak a lakáspiaci folyamatok. A korábbi hatalmas mértékű áremelkedést felváltotta a stagnálás, a magas hitelkamatok miatt sokan kiszorultak a piacról, kevesebb a vevő, óvatosabb mindenki a bizonytalan gazdasági helyzet miatt. A keresleti piacot felváltotta a kínálat piac, megnőtt a vásárlók alkupozíciója.
Nem lesz lakáspiaci összeomlás, nem kell megijedni! – véli Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője, aki így vélekedik a lakáspiacot érintő legfontosabb folyamatokról, az árakról, a vevőkről, az eladókról, a bizonytalanságról és a kiszámíthatatlanságról:
2022 második felében megváltozott a piac a korábban megszokotthoz képest. Jelenleg több hatás alakítja a lakáspiacot és a forgalmat, de az biztos, hogy a hitelek drágulása miatt visszaesett a piaci lendület. Míg 2021 nyarán még 2-3%-os kamattal vehettünk fel piaci hitelt vásárláshoz, most a kamatok már elérték a 10%-ot is. Emellett még számos tényező bizonytalanítja el a lakásvásárlókat a vágtató inflációtól kezdve az energia- és rezsiárak növekedéséig. Az a nagy kérdés, hogy a piac visszatérhet-e még a régi kerékvágásba. Ha azt nézzük, hogy a felívelő és a lassuló szakaszok egymást váltják historikusan, akkor elvileg visszatérhetünk a régi feltételekhez. Most egy visszafogottabb piacról beszélhetünk, de Eladóként és vevőként is nehezebb érvényesülni.
Ne gondoljuk, hogy eljött a világvége a szektorban, csupán egyfajta stagnálásról van szó.
Ha visszatekintünk a COVID-19-re, akkor emlékezhetünk, hogy annak az évnek a második negyedévében is csak 50-60%-kal csökkent a forgalom, pedig akkor kijárási tilalom volt.
Vagyis nem lesz piaci összeomlás, nem kell megijedni még a nehezebb gazdasági helyzet ellenére sem.
Kevesebb a vevő, ezért a kereslet kevésbé szívja fel a kínálatot, amely ráadásul folyamatosan növekszik. A kínálat azonban nem csak ezért bővül, hanem mert sokan, akik korábban befektetésként vásároltak lakásokat, szeretnék a nyereséget realizálni, hiszen attól tartanak, hogy még tovább csökkenhetnek az árak. Jelenleg nagyságrendileg 20-30%-kal több ingatlanból válogathatnak a keresők.
Sokan fellélegezhetnek, hiszen megállt a kirobbanó árnövekedés, ami jellemezte a piacot az elmúlt jó pár esztendőben. Mikor évekig erőteljesen nőttek az árak, akkor sokan várták, hogy vége legyen ennek a kirobbanó áremelkedésnek. De most mégsem örülnek teljes szívvel a vevőjelöltek, hiszen ez többek között annak a következménye, hogy emelkedtek a kamatok, vagy hogy az infláció eleve csökkenti a pénzük és a vásárlóerejük értékét.
Viszont azok, akik most a piacon vannak, sokkal előnyösebb helyzetben találják magukat, hiszen jelentősebb összeget is tudnak alkudni anélkül, hogy a konkurens vevők elvinnék álmaik otthonát.
Az is igaz, hogy az új ügyletek finanszírozása sok szempontból nehezebbé vált, itt nem csak a hitelről van szó, hanem arról is, hogy sokan akkor tudnak venni új lakást, ha a régit eladják, de most azt is nyomottabb áron lehet realizálni.
Várható jelentősebb árcsökkenés?
Dominóhatást érzékelhetünk a piacon. De éppen ezért nem állt le a piac, hiszen akik tovább akarnak költözni, végül realizálniuk kell egy adásvételt, még ha ez nem is a korábbi évek árszintjén történik meg. A tulajdonosok ezért együtt sírnak és együtt nevetnek a piaccal. Ha nőnek az árak, akkor hiába veszek drágábban, de én is többért tudom eladni. Ha pedig árcsökkenés a trend, akkor nekem is engednem kell az árból, de én is többet tudok alkudni.
Drasztikus árcsökkenés nem fog történni, hiszen lefelé az árak mindig sokkal nehezebben mozdulnak, mint amilyen gyorsan drágultak. Erre jó példa a 2008-2009-es válság lakáspiaci hatása, hiszen 2011-14 között összesen csak 25%-os árcsökkenés következett be. Ez azt jelenti, hogy nagyságrendileg éves szinten 5-6%-os árcsökkenésről beszélhetünk.
Most inkább stagnálást érzékelhetünk, illetve néhol 1-2%-os árcsökkenés is megmutatkozik a kínálati piacon.
Nagyobb esés azoknál az ingatlanoknál következhet be, amelyek esetében az eladónak tényleg muszáj értékesítenie az ingatlanát akár anyagi, akár élethelyzeti kényszer miatt, mert akkor a kevesebb vevő miatt kénytelen lejjebb vinni az árat.
A kiszámíthatatlanságra nincs ellenszer
Sok tényező befolyásolja az adásvételek számát.
A jelenlegi világgazdasági folyamatok jelentős mértékben befolyásolják a hazai lakáspiac stabilitását és kiszámíthatóságát is.
Hiszen úgy indult az év, hogy a szomszédos országban háború zajlik, ami szinte példanélküli esemény a közelmúltat tekintve. Ennek hatásaként nőttek az energiaárak, a rezsiköltségek, amelyek mind begyűrűznek a lakáspiacra is. Korábban a lakáspiacra ható tényezők között a GDP-ről, a gazdasági növekedésről, a bérekről, vagy éppen a munkanélküliségről beszéltünk.
Most pedig olyan szempontok jelentek meg, mint például mi történik, ha a holland gáztőzsdén felrobbannak az árak, ezért jelenleg sokkal törékenyebb és kiszámíthatatlanabb a helyzet.
A bizonytalanság ráadásul még kevésbé lenne probléma, hiszen arra fel lehet készülni, viszont a kiszámíthatatlanságra nincs ellenszer.
Majdnem a felére, 48 százalékkal zuhant egy év alatt az eladó lakások iránti kereslet, eközben viszont az eladásra kínált ingatlanok száma 32 százalékkal nőtt – írta az ingatlan.com.
A magas hitelkamatok miatt sokan még mindig óvatosak a lakáspiacon, azaz tartózkodnak a vásárlástól.
A vevők már eddig is jó alkupozícióban voltak a csökkenő kereslet és bővülő kínálat miatt, de ez a felállás idén tartósan fennmaradhat. Emiatt az eladók lépéskényszerbe kerülnek, ha szeretnének túladni az ingatlanukon. Ennek eredményeként pedig új egyensúly alakulhat ki a lakásárak szintjében is.
forrás: Ingatlan.com
